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澳洲澳大利亚房产风险

浏览:53 分类:投资知识
3月中旬以来,房地产投资再度成为人们热议的话题。根据媒体报道,近期已有十几个城市升级房地产限购政策。仅17日一天,就有北京、石家庄、郑州、广州四个城市先后发布楼市加码调控措施。房市受限,而股市依然不温不火,这使得许多投资人再次将目光投向海外,希望能够通过合法途径扩大投资范围。
3月中旬以来,房地产投资再度成为人们热议的话题。根据媒体报道,近期已有十几个城市升级房地产限购政策。仅17日一天,就有北京、石家庄、郑州、广州四个城市先后发布楼市加码调控措施。房市受限,而股市依然不温不火,这使得许多投资人再次将目光投向海外,希望能够通过合法途径扩大投资范围。

海外房产再次跃入人们的视野,毕竟国外的股票市场更加机构化和专业化,一般散户较少直接投资,而房产却是一个实打实能看得到的资产。笔者试图以澳洲房产为例,看看其中有怎样的投资机会和投资风险,又是否适合国内的普通投资者。

  从投资机会来看,澳洲房产无疑是全球房地产市场中极具吸引力的一个市场。作为一个移民国家,澳洲人口近年来呈现净增长,人口的增加为房产投资提供了基本动力。与此同时,澳洲的自然环境、法律制度、社会保障、市场环境、治安宜居等多方面都在全球领先,而目前4.5%上下的房贷利率、稳定的租售比、负扣税抵税等投资层面的行情也使得包括中国在内的全球投资者趋之若鹜。但在这些看花了眼的投资机会背后,又会有怎样的风险呢?
  一是市场风险。
  决定投资房地产市场,其中最大的原因是对投资地房产市场长期增长的信心,主要包括对租金回报和房产增值的信心。
  澳洲的租金回报相较于国内房产而言更高。根据Global Property Guide的数据,悉尼市中心两房公寓的租金回报率在2016年时为4.39%,1房公寓更高达4.96%。一般来说,高于3%的租金回报便是一个健康的市场,从这方面看悉尼的租售比不错。而且由于澳洲房产资产增值平稳,即便是悉尼这样最热的城市,二手房价年均增长也普遍在5%-10%之间,因此租金回报率更受投资者关注。但对海外投资者来说,由于仅限于购买新房,而新房的楼盘通常相同房源较多,首先面临的便是空租风险。尽管有的开发商会为投资者提供时长不等的租赁保证,虽然可以提供一段时间的稳定收入,但投资者需要清楚长期出租回报的最大保证还是房子本身的地段、质量和配套等,而不是这样短期的房租合约。

  另外,澳洲不同城市的分化明显,不同城市房产价格走势大相径庭。以悉尼所在的新州为例,近一段时间以来始终保持着很高的清盘率,每周平均有近千套房源投入拍卖市场,清盘率高达80%。一般来说,当某地属于卖方市场的时候,会有更多的房东愿意以拍卖的形式出售,以期获得更好的卖价,而50%的清盘率是衡量当地房产市场是卖方还是买方的一个参考指标。事实上,尽管新州如此火热,但并不代表全澳都是如此,比如在矿业衰退后公寓价格大幅下跌的西澳洲,近期拍卖市场每周仅不足百套,清盘率仅为20%左右。对于期望房产增值的投资者来说,不同城市不同市场的风险就需要格外留意,因为所投资的房产,可能真的会一直跌价。
风险二:区域风险
投资房地产,最重要的就是地段了。对于并不了解当地市场的海外投资者而言,这就可能存在较高的风险,原因在于国内对房地产的投资观念并不能完全平移至澳洲。澳洲城市所划分的社区非常多,以悉尼为例,就有超过300个社区。不同社区的人口、治安、商业、教育等都有所不同,而这些因素均直接或间接影响房价。很多中国投资者投资澳洲房产的时候,对房子所在的区域一无所知,仅听中介介绍,这显然是远远不够的。
区域风险主要可从以下几方面考量:
一是与市中心CBD的距离,这是最直观的;
二是该区人口年龄,比如一个社区平均年龄高,那么多半是一个以家庭养老为主的传统社区,房产投资可能并不活跃;
三是社区人群类型,是家庭为主还是上班族为主,如果邻近类似产业园区,那么小户型的出租较有保证;
四是种族情况,尽管在澳洲这是房产市场上绝对不会放在台面上说的事情,但现实情况是某些种族聚集区,价格虽然要比周边低但也不太会有什么投资机会;
五是房子所在位置是否有好的学校,房屋如果邻近在全澳排名靠前的公立中小学,出租是很有保证的,因为租客凭借有效的租赁合同也能够让孩子就读相应学校;
六是犯罪率低、治安情况较好的社区,房屋保险和车辆保险都要比治安不好的区便宜许多。以上这些只是评估一个区最基本的几点,且都是公开信息,但如果自己不去了解,就有可能被中介以所谓的低房价诱惑,结果买到了一个根本没有投资价值的区。

风险三:政策风险
就如同近期内地楼市各项调控政策一样,澳洲政府、审慎监管局、银行也会根据市场情况出台房地产调控政策。澳洲是一个开放的移民国家,为保护本国居民权益,调控通常首先会针对海外投资者。
目前,海外投资者仅可购买新房或楼花,购房前还需要递交申请FIRB(海外投资审查委),并交纳最低5500澳元的申请费,申请获批后合同才能有效。政策风险影响最大的是房贷。在以往,纯海外收入的境外人士投资澳洲房产,银行放贷的可能性还是较高的。但从2016年起,出于对海外投资者在房贷造假、洗钱方面的担忧,澳洲各银行全面收紧了纯海外收入的房屋贷款,不论申请人是否拥有澳洲永居身份,只要是没有本地收入的纯海外收入人群,均受此影响。这一趋势目前仍然维持,甚至在近期,对自雇的申请人也收紧贷款,这使得那些试图通过在澳洲设立公司从而将境外收入转化为境内收入的申请人也无法获得贷款。

这使得那些购买楼花的投资者,在交割时候面临贷款无法获批的风险,要么凑齐全款,要么被迫转让楼花。在这种情况下,贷款的风险就演变成了交割风险,还得承担相应的高额摩擦成本。
除了房贷政策,税收政策的变化对海外投资者来说存在较多不确定风险。2016年6月,新南威尔士州出台了向海外置业者征收4%额外印花税的政策,使得总的印花税达到8%。而反对党工党如果在今年大选中胜出,更有可能将把额外印花税再提升3%,使得总印花税达到11%。

其它一些公共政策也会对所投资的房产带来意想不到的风险。比如新楼盘销售时,有关区域政府规划的宣传何时能够落成,针对上万名难民的人道主义安置将会在哪些区域等等。

综上,对市场、区域和政策三方面的风险进行综合评估,是拥有合法澳元资产、并期望投资澳洲房产的投资者所务必要做的功课。否则仅仅因为悉尼、墨尔本、布里斯班等地的房价再贵也比北上广便宜就想去投资房产,可能会发现实际上并没有想象的那样轻松和美好。 最好的办法不是听中介销售的,而是了解项目非常多的开发商,400 9698 938 , 将你看到的项目提供邮编给专业人士,为你发送以上各个地区和因素报告。